築年数が20年前後の物件は（RC建築）「１R：約18㎡前後で3点ユニットバス」の基本設計が多く「通勤・通学」の為の住環境であり「コンパクトな部屋」として利用されてきましたが、現在の考え方は「プチマイホーム感覚の住環境」として、「１R：20～25㎡・バストイレは別・セキュリティ完備」が主流となってきいます。
同栄コンサルティングは、物件の「立地」「生活圏」などを重点的に調査し「近隣競合物件」との差別化を張る事。また、18㎡前後のお部屋を現代風に「入居者層」合わせた「室内設備のデザイン」を基本に「飽きのこない設備」・「スペースと空間の協調性」をメインに「設計プラン」を作成しリフォーム提案をしています。

• 今回、「5部屋」の長期空室に付き「リフォームを提案」させて頂き、この部屋の反響を確認後、随時同等のリフォームをしてゆくことになった次第です。また、管理も当社で受ける事にもなりました。早々「女性の学生さん」の入居が、募集開始2週間で決まりました。オーナーさんとのやり取りの中で「物件」は相続で承継したとの事。父親より「稼業として承継」したとの思いが「事業なのだと」改めて実感したとのお話が出ました。
  残りの「空室」については、部屋の一部壁紙に「アクセント」付けた提案をさせて頂きました。

• 自主管理より当社管理受託物件の事例
  ＊物件概要
  RC建築、築後30年３ＤＫ（53㎡）空室期間1年 設定賃料13万都内私鉄沿線とJRの利用可能　最寄駅までバス利用5分
  ＊相談
  空室期間が長く、対策をしてほしいとの事、賃料値下げも検討しているが、相応の賃借人ではトラブルの不安があり値下げはしたくない。 リフォームで十分だと思うので、設備のリニューアルなどの提案を依頼されましたが、当社としては、物件の調査をさせて頂
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• 本物件の「賃料」は近隣相場と比べても悪くなく、内見はあるが「成約」には結びつかない、当然内見者は「ファミリー」である、商業施設や教育施設は、すべて徒歩圏で生活環境はよく整備された地域で問題ない。内見者の母親の意見ではキッチンに問題がある様で、リフォームだけでは問題解決にならない為、「リノベーション」を提案する事とした。 ＊プランの作成 検討するべき点はどこか！→　内見者の意見が重要！　 今回、予算が限られているため、キッチンの位置の変更と採光の検討、その為洋室をリビングへ変更、和室は洋室へ変更する、４．５畳の部屋は水回り専用に洗面・浴室・洗濯機機置き場をひとまとめにし動線を楽にする。また今までの水回りに位置に新たに洋室をプラスし、キッチンとリビングの一体感がある人気の「２ＬＤＫ」としました。

• 予算は、現賃料を基本とし5年分の7割の約550万円で抑える事を目標とした。
  ファミリーが入居する事は、子育てがメイン、入居期間は少なくとも5～6年と想定し、入居中に資金回収を見込んだためである。
  スケルトンまでして「間取り変更とリノベーション」に成功し、予算も希望範囲内で抑えるプランとなりました。
  募集後の新賃料は前回同様で開始したところ、僅か2週間で成約となった。
  今回、賃貸は「投資してこそ継続也」と思ったところです。

• 当該物件を相続にて取得、今後の活用提案のご依頼です。
  ＊物件概要
  築40年　木造１Ｋ6戸　全室空室　南側は崖地で、樹木や植栽の手入れは一切しておらず、日当たりは全く良くなく、暗いイメージの共同住宅です。　但し、最寄駅はＪＲ恵比寿駅徒歩5分の立地です。
  
  本物件の立地からすれば「新築」が一番ですが、一番の悩みどころは、接道の関係で「建築確認が取得できない」事でした。
  今回は、今後の賃貸経営をみすえて、「新築そっくり」に再生する事にしました。
  近隣には、素敵な「賃貸マンション」が隣接してますが、当該土地はメイン通りから１本入り込んだ「住宅地の雰囲気」に建物があります。
  そこで、近隣との「景観バランス」を考慮した「設計プラン」を目指しました。
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• ＊ご提案前のご意向の確認
  相談者様は、当初は「当該地を売却」した資金で「資産の組み換え」を検討されていました。当社としては「立地の良さ」を生かす為、現地調査をしたのちに提案させて頂く事になりました。
  ＊市場調査の開始とプランの提出
  物件は、人気エリアでもあり、年齢層も20代～30代をメインとした建物の「仕様・設備・間取」を工夫する事で「賃料設定」にも反映できるとの結果を得ました。
  現況は「6畳の和室とミニキッチン」と「3点ユニットバス（後付）」の仕様でした。
  近隣市場では25㎡前後の１Ｒタイプが混在している地域であます。
  そこで、競合を避けるため、「30㎡での１Ｋタイプ」2部屋と「35㎡での１ＤＫ」の2部屋の仕様のプランを提案する事とし、相談者様も検討する方向で承諾を得られました。
  設計プランから建築費用は約3,500万円となりましたが、建築費以外に「北側擁壁の修繕費及び地盤改良費用及び耐震構造」を含んでいます。
  ＊設定賃料からの予算の算出
  今回、市場調査で満室想定の年間賃料「4部屋合計月額/555,000円・年間/6,660,000円」
  を見込め、「入居期間は3年前後の回転率」との結果が出ています。
  よって、約2,000万円の賃料収入が堅い数字で見込めます。また、「入居者が2回転」した際「6年間は満室」が可能と思われます。
  以上の事から、予算として「約4,000万円」まで問題ないかと思われます。
  事業収支の見込みも安定している事から。
  銀行融資の申し込みも（土地のみでの担保余力があるので）問題なく、返済期間は20年とし、将来事業承継される長男様が連帯債務の保証をお受けいただきました。
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• 相続等で「賃貸物件」を取得後、事業承継した以上、「親御様の意思を継いでいきたと」
  相談者様からよく耳にいたします。
  そのことを踏まえて、設計当初より、１つこだわりを持たせたいと「相談者様」より希望がありました。
  そこで、「左官」仕上げを提案させて頂きました。
  あえて、周りとの環境バランスと明るいイメージと競合物件にはない仕様の賃貸物件と思ったからです。
  全面はツートンの「左官仕上げ」でより高級感を出す事に成功しました。
  「完成後」相談者様には大変喜んでいただきました。