築年数が20年前後の物件は（RC建築）「１R：約18㎡前後で3点ユニットバス」の基本設計が多く「通勤・通学」の為の住環境であり「コンパクトな部屋」として利用されてきましたが、現在の考え方は「プチマイホーム感覚の住環境」として、「１R：20～25㎡・バストイレは別・セキュリティ完備」が主流となってきいます。
同栄コンサルティングは、物件の「立地」「生活圏」などを重点的に調査し「近隣競合物件」との差別化を張る事。また、18㎡前後のお部屋を現代風に「入居者層」合わせた「室内設備のデザイン」を基本に「飽きのこない設備」・「スペースと空間の協調性」をメインに「設計プラン」を作成しリフォーム提案をしています。

• • 鑑定評価による分割交渉
    ＊今回、等価交換にあたり、「賃貸人」・「賃借人」・「当社」の3者で、「土地鑑定士」の評価の説明を受ける。
    　権利割合は、借地権をベースに検討したいとの賃借人の希望を受け、
    　借地権が所有権になるべく「賃貸人へ利益還元」を含む交渉をさせて頂き「賃貸人45％　賃借人55％」で承諾する。
    ＊赤線は都市計画道路予定線*分割図：青色は賃貸人　黄色は賃借人の分割面積
    　1案は、分割により各区画に形状による減価が生じ、分割の地型で各区画の総額は減少する。
    　　よって各持分を最有効宅地価格に近付けて、単純に「権利持分」で分割した案である。
    　2案は、都市計画道路予定線と、将来の利用継続を思料し、権利価値割合により面積割を実施、
    　　都市計画道路の事業化後も継続利用が可能になる様配慮した分割案である。
    　3案は、都市計画道路の事業化等による利用観点よりも、分割後の利用価値を優先し、
    　　分割案2の位置を入れ替えた案を作成した分割案である。
    ＊結果
    　今回、都市計画道路の件につき計画はあるが「決定」ではない事を踏まえて、「3案」を選択する事とした。
    　交換後の両者の利益を重視する事でほぼ「両者が納得」する分割案となった次第です。
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  • ＊検討と課題
  • 当該地は、京浜急行沿線駅を利用「徒歩13分」ほどの住宅街です。近隣には住環境が整っており 「病院」「幼稚園・小中学校」「病院」「商店街」は充実しております。
    今回、賃借人様とは祖父からお付き合いにて交渉ごとも「公正性」をもって「土地鑑定」を折半で行い、 権利調整・土地分割も順調に進み、下記の土地分割が整いました。
    賃借人様は「ご自宅建築」をされとても満足していました。
    さて、ほぼ半分の土地が「借地権」から→「所有権」に戻りました。
    「地主様」への提案ですが、当該土地は「相続」にて取得した経緯があり 交換後の「所有権」も兄妹で2分の1ずつの「共有」となっており、 将来自分たちに相続が発生した際の対応を含めた提案が必要と思われる。
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  • ＊調査
    先ほど、当該地の状況を踏まえて現地の調査から開始、賃貸マンションは「１Ｒ］「１Ｋ／１ＤＫ」が混在しているが、 やはり「ファミリータイプ」が7割となっており「子育て」に向いていると判断できる。
    ＊土地活用の提案
    交換後の土地利用を「地主様」に意向を伺う、売却は検討したくない、 賃貸として「貸宅地」は無いが「賃貸経営」は興味があるとの事。
    当社としては、将来を踏まえて「共同住宅」の提案はしたくない。
    それは、「土地・建物」の共有はどうしても避けたいと判断したからである。
    「相続する側」の事も考える必要があるからだ。
    まずは、交換後の土地の「分割」と「活用」の提案となる。
    各自100％での「土地所有」とし、その土地を各自が「賃貸経営が可能」か調査を基に、結果「戸建賃貸」を提案する事とした。
    調査した処、近くの「羽田空港」で働く「若いご夫婦」も多い、 よって、「ディンクス」をターゲットとした提案を提示させて頂いた。
    これから子育てを検討している夫婦にとって、「プライバシー」は重視される。
    また、一人目を育てるスペースも十分確保する事も忘れない様配慮した設計プランを検討したいところである。

• なんと！「１ＬＤＫ」の戸建賃貸です！
  これも当社とお取り先の「商品力」を以てしかできないご提案です。
  同等の間取りと広さを兼ね備えた物件と比べて「近隣相場より：1万円アップ」で募集したところ2棟とも「ターゲット」とした「若者のご夫婦」の申し込みで入居もすぐ決まりました。
  入居者のご夫婦の話ですと、ご夫婦の趣味として「バイク」で遠乗りなんだそうで、「大切なバイクの置き場」に悩んでいたそうです。居室からバイクを眺めるのがお気に入りとの事。
  当社との関係企業様の「商品力」を生かせた成功事例の1つです。